5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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