近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从E凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音BITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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