近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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