万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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