“现在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转移。上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了半(bàn)天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的(de)房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企在(zài)资本市场(chǎng)表现相(xiāng)对(duì)较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高(gāo)的；融资成(chéng)本(běn)是(shì)否是行(xíng)业内最(zuì)低(dī)的；建安(ān)成本(běn)是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色(sè)的(de)国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而(ér)更(gèng)加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未(wèi)来(lái)市(shì)场，以及过于激进的(de)扩张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实(shí)现了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业(yè)就(jiù)符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速(sù)度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要(yào)还是看(kàn)房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策略的(de)同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是(shì)以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民(mín)营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然而然就(jiù)具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民(m猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ín)营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混(hùn)合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存(cún)在(zài)一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三年(nián)持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充(chōng)同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而(ér)滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受(shòu)了信(xìn)达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力(lì)价值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山(shān)。需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓(cāng)的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母净(jì猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定(dìng)制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大多(duō)在(zài)香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一(yī)个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮(lún)合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业内(nèi)做到(dào)到期(qī)之后提(tí)价率比较高(gāo)，这(zhè)跟它(tā)的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么