万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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