万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。<河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话/p>

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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