导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)20分米等于多少米 20分米等于多少厘米判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn20分米等于多少米 20分米等于多少厘米)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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