导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xi稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字àn)错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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