万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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