文(wén)：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

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　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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