饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价(ji奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系à)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费上限奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhà奥巴马对中国友好么，奥巴马对中国关系o)成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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