导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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