近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时(shí)应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(b水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字ù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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