文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场(反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(sh反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数ēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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