近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xi天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音àn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音