“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现像过去十年(nián)的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资(zī)者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再(zài)往下(xià)的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发(fā)资金(jīn)来(lái)源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘(pán)的(de)销售。但今(jīn)年新房的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那(nà)些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出(chū)现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多(duō)表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们(men)会(huì)特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低水(shuǐ)平；利润率是(shì)不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是(shì)否也(yě)是(shì)业内最低的(de)；这些都是(shì)我们(men)看重的一家(jiā)房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时满足上述条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的(de)国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，该房(fáng)企新(xīn)购入地块也实(shí)现了(le)快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主要集(jí)中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时(shí)要出手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的(de)两年(nián)市场(chǎng)没有(yǒu)想象得(dé)那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率持(chí)续(xù)居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也(yě)较好地(dì)控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央企与民(mín)营房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央企确(què)实会(huì)更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具(j1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年(nián)时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多(duō)维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区(qū)的营(yíng)收比(bǐ)重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物(wù)业管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产开发环节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端(duān)息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路(lù)渐(jiàn)渐移(yí)至(zhì)下游(yóu)。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏消费属性的(de)家(jiā)装家居领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规(guī)模(mó)越来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发(fā)、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第(dì)一季度报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年曾(céng)经风光一时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业(yè)绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是(shì)归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的(de)广(guǎng)发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述(shù)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司很(hěn)少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到(dào)提(tí)价难度是非(fēi)常(cháng)大(dà)的。但是(shì)该公司能(néng)在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CT