文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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