万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàMedical staff可数吗，stuffng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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