饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)祈使句例子英语，祈使句例子10个用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi祈使句例子英语，祈使句例子10个)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅祈使句例子英语，祈使句例子10个需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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