5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长见字如晤,展信舒颜，展信安的用法31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)见字如晤,展信舒颜，展信安的用法弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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