万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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