文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎ感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思o)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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