5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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