近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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