“现在的(de)房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无(wú)论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资(zī)金来源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再(zài)关注一下(xià)，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势(shì)，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高的；融资成本(běn)是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成(chéng)本(běn)是否(fǒu)也(yě)是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家(jiā)房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产、西藏(cáng)城投(tóu)、中(zhōng)交地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而(ér)更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度的张(zhāng)弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年(nián)，这家(jiā)房企明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两年市(shì)场没(méi)有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标(biāo)准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负(fù)债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负(fù)债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特(tè)质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城(chéng)中(zhōng)国回报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期(qī)持有r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么滨(bīn)江集团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么uán)扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名迅速(sù)提(tí)升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的(de)房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好，因为(wèi)居民(mín)保有的住(zhù)房(fáng)规(guī)模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越(yuè)来越多。美国过去的数据充分(fēn)说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都是(shì)来自家纺赛(sài)道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别(bié)是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研发(fā)、设(shè)计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该股早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为基金(jīn)重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧(ōu)潜(qián)力价(jià)值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时(shí)的(de)家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年(nián)内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中他(tā)管理的广发策(cè)略优(yōu)选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部(bù)三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣(zhēng)的(de)是市场(chǎng)化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项(xiàng)目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定人员成本(běn)的年度增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到(dào)提(tí)价难度是非常(cháng)大的。但是该公(gōng)司能(néng)在业(yè)内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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