饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题不尽人意是什么意思成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者不尽人意是什么意思来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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