万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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