5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？头部央(yāng)国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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