万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适音域划分从低到高，人声音域划分用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万音域划分从低到高，人声音域划分柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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