近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎ130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元ng)REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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