“现在(zài)的(de)房(fáng)地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加明显，让机构(gòu)和2升是多少斤啊 2升是多少毫升投(tóu)资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向(xiàng)单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且(qiě)是(shì)反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表(biǎo)现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就是它的(de)净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最低的(de)；这(zhè)些都是我们看(kàn)重(zhòng)的(de)一(yī)家房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足(zú)上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的(de)仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它(tā)的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊(hào)扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与(yǔ)之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年市(shì)场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一(yī)个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国(guó)央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴(bā)马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的(de)基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净利(lì)润依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券、金鹰(yīng)基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只是房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)上的(de)中游环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链(liàn)，尤(yóu)其(qí)是偏消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关的(de)行业，例如(rú)消费建材(cái)、家居(jū)装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位的(de)都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的(de)十大流通股股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为基金(jīn)重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值和私募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票还(hái)有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不(bù)过好(hǎo)在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现(xiàn)广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季(jì)报中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外(wài)，下(xià)游的物(wù)业(yè)股也越来(lái)越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举2升是多少斤啊 2升是多少毫升例(lì)分析(xī)：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公司还是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的(de)，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的(de)公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣(zhēng)钱(qián)的，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定(dìng)人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务(wù)没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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