5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(j画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东ī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东>头部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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