OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(sh长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处ì)场(chǎng)的信心。”

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