导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗rong>

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。