文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)日本还敢不敢打中国，日本未来会打中国人吗成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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