万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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