近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(s黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗hǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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