万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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