万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净黄姓的来源和历史名人和现黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先状，陆终到底是不是黄姓祖先利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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