5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(ch顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪ū)百大(dà)之列。但考虑到房地产顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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