万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quá音域划分从低到高，人声音域划分n)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建音域划分从低到高，人声音域划分设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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