“现在的(de)房地产很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资(zī)者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的(de)空间(jiān)已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的(de)国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再(zài)关注(zhù)一下(xià)，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实主要(yào)还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的(de)房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了(le)一个(gè)很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融资(zī)等各个方面都(dōu)非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的净借贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是(shì)行(xíng)业内(nèi)的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称(chēng)得上完全(quán)健(jiàn)康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩张速度(dù)的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写拿地节奏也有可(kě)能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了(le)，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企(q甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写ǐ)的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更(gèng)胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了(le)“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限(xiàn)公(gōng)司就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报，该资(zī)产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房(fáng)企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次(cì)实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布(bù)的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身(shēn)业(yè)绩(jì)的(de)持(chí)续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思路渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中(zhōng)国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时间的(de)增加，内装更(gèng)新(xīn)的(de)需求(qiú)也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于(yú)地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七(qī)根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加了(le)持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标的(de)大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为物(wù)业公(gōng)司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司(sī)能(néng)在业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和(hé)比较好的(de)服务(wù)是有关(guān)系的(de)。”他(tā)进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写