OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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