5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.厦门是几线城市呢92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数厦门是几线城市呢字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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