导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的ong>城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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