文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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