饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(j海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区īng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区)场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领(l海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区ǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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