导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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