“现在的(de)房地产很(hěn)难再出现像过(guò)去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经(jīng)双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的(de)、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿(ná)到(dào)钱(qián)，其实主要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房企相对比较(jiào)困难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房(fáng)企在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的(de)；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我(wǒ)们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了(le)鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标(biāo)称得(dé)上完(wán)全健康的(de)仍是(shì)少数(shù)。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更(gèng)多(duō)的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一(yī)半也主要集(jí)中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没(méi)有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能(néng)会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债(zhài)率水平，在(zài)我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不(bù)得(dé)高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房(fáng)地产行(xíng)业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极(jí)的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张速度与净负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们(men)是以同(tóng)一(yī)筛(shāi)选标准来看(kàn)国(guó)央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流(liú)通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面表现存在一(yī)定关(guān)系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年(nián)一季报(bào)，今年(nián)一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十(shí)，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用(yòng)行业主要包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在(zài)进入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加(jiā)，内(nèi)装更(gèng)新(xīn)的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司(sī)，它(tā)们分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季(jì)报(bào)的十(shí)大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的(de)天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的明(míng)河(hé)2016，都在(zài)其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地(dì)产产业(yè)链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的(de)是志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收(shōu)还是归(guī)母净利(lì)润，公司都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募(mù)。有意思(sī)的是，他似(shì)乎(hū)对于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物业股也越来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标(biāo)的大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市(shì)，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的(de)，每年到期(qī)的合(hé)同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目(mù)到期之(zhī)后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长，不过(guò)服务(wù)没(méi)有特别好，客(kè)户没(méi)有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟它(tā)的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点